Comptabilité
- Structure du compte 22 : terrain et construction
- Compte 220 : le terrain seul
- Compte 221 : les constructions
- Compte 222 : terrains bâtis non dissociables
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Compte 22 : comptabilisation des terrains et constructions
Lorsqu’une société acquiert un terrain ou un bâtiment pour son activité, elle doit l’inscrire correctement dans ses comptes annuels. Le compte 22 terrain construction est la rubrique du PCMN qui regroupe l’ensemble des immobilisations immobilières de l’entreprise. Il appartient à la classe 2 du plan comptable (actifs immobilisés) et suit les mêmes logiques que les autres comptes de cette classe, détaillés dans notre guide sur les comptes de classe 2.
- Le compte 22 regroupe les terrains (220), les constructions (221), les terrains bâtis non dissociables (222) et les autres droits réels sur des immeubles (223) ;
- Un terrain ne peut pas être amorti. Seule la partie bâtiment l’est, sur une durée généralement comprise entre 20 et 33 ans ;
- En cas d’achat d’un immeuble bâti, il faut obligatoirement ventiler le prix entre le terrain et la construction ;
- Les frais accessoires (frais de notaire, droits d’enregistrement) peuvent être amortis au même rythme que le bâtiment, ou pris en charge en une seule fois ;
- Les droits réels comme l’usufruit, l’emphytéose ou la superficie sont comptabilisés dans le compte 223 et font l’objet d’amortissements spécifiques.
Structure du compte 22 : terrain et construction
Le compte 22 terrain construction comprend quatre sous-comptes principaux.
| Compte | Intitulé | Amortissable ? |
|---|---|---|
| 220 | Terrains | Non (sauf perte de valeur durable) |
| 221 | Constructions | Oui |
| 222 | Terrains bâtis (non dissociables) | Partiellement (voir ci-dessous) |
| 223 | Autres droits réels sur des immeubles | Oui (si droit limité dans le temps) |
Chaque sous-compte répond à une logique comptable précise. Ainsi, le choix du compte dépend de la nature du bien acquis et de la possibilité ou non d’en dissocier le terrain.
Compte 220 : le terrain seul
Le compte 220 enregistre les terrains non bâtis dont la société est propriétaire et qui servent à son exploitation. Ce compte reprend également la partie relative au terrain lors de l’achat d’un bâtiment déjà existant.
Un terrain ne subit pas l’usure du temps. Il n’est donc pas amortissable. En revanche, si le terrain perd de la valeur de façon durable et certaine (pollution, déclassement urbanistique), la société peut acter une réduction de valeur.
À retenir
Les frais d’acquisition liés à un terrain (droits d’enregistrement, frais de notaire) se comptabilisent en sous-compte 2201. La société peut soit les amortir selon les règles usuelles des frais accessoires, soit les prendre en charge directement dans l’exercice.
Compte 221 : les constructions
Le compte 221 regroupe les constructions dont la société est propriétaire, séparément du terrain sur lequel elles reposent. On y retrouve notamment :
- les bâtiments industriels ;
- les bâtiments administratifs et commerciaux ;
- les autres bâtiments d’exploitation, comme par exemple, un immeublé loué.
La société amortit ces biens sur leur durée d’utilisation probable. En pratique, l’administration fiscale admet généralement une durée comprise entre 20 et 33 ans, selon la nature de la construction. Par ailleurs, depuis 2020, les sociétés doivent obligatoirement appliquer le prorata temporis l’année de l’acquisition.
Exemple
Une société achète un immeuble destiné à la location pour un montant de 400 000 €. La valeur du terrain est estimée à 80 000 €. Elle le comptabilise ainsi :
| N° compte | Libellé | Débit | Crédit |
|---|---|---|---|
| 221 | Constructions | 320 000 € | |
| 220 | Terrains | 80 000 | |
| 440 | Fournisseur | 450 000 € |
Frais accessoires liés à l’acquisition
Les frais accessoires (droits d’enregistrement, honoraires de notaire, commissions d’agence) font partie du prix de revient du bien. Concrètement, deux options s’offrent à la société :
- les imputer en charge dans l’exercice d’acquisition ;
- les activer et les amortir au même rythme que la construction.
La seconde option est généralement préférable lorsque les montants sont significatifs. Elle permet d’étaler la charge sur la durée de vie du bien et ainsi de préserver le résultat de l’exercice d’acquisition.
Construction d’un bâtiment par la société elle-même
Lorsqu’une société construit un bâtiment pour son propre usage, elle détermine le coût de revient sur la base des matières premières, des salaires du personnel occupé et des frais de production indirects (amortissements compris). Elle active ensuite ce coût au compte 221 via le compte 7200 Production immobilisée.
Exemple
Une société de construction édifie un bâtiment pour son propre usage. Le prix de revient s’élève à 600 000 € (toutes les charges ont déjà été comptabilisées). La TVA applicable est de 21 %.
| N° compte | Libellé | Crédit | |
|---|---|---|---|
| 2210 | Constructions | 600 000 | |
| 4110 | TVA à récupérer | 126 000 € | |
| 4510 | TVA à payer | 126 000 € | |
| 7200 | Production immobilisée | 600 000 € |
Compte 222 : terrains bâtis non dissociables
Le compte 222 s’utilise uniquement lorsqu’il n’est pas possible de dissocier la valeur du terrain de celle de la construction. C’est une situation à éviter autant que possible.
En effet, l’administration fiscale refuse l’amortissement de la partie terrain incluse dans un ensemble non ventilé. Dès lors, si la société amortit l’ensemble sans distinction, une partie de ces amortissements ne sera pas fiscalement déductible.
Important
En cas d’achat d’un bien immobilier bâti, il faut toujours ventiler le prix entre le terrain et la construction. Cette ventilation repose sur une estimation professionnelle, par exemple via un expert immobilier ou une valeur vénale documentée. C’est la seule façon de garantir la déductibilité fiscale de l’amortissement.
De plus, le compte 222 ne convient pas pour de la production immobilisée. Celle-ci ne concerne que le bâtiment, pas le terrain.
Compte 223 : autres droits réels sur des immeubles
Le compte 223 terrain construction regroupe les droits réels sur des immeubles acquis par la société : l’usufruit, le droit de superficie, l’emphytéose, la servitude et la nue-propriété.
La société comptabilise ces droits en immobilisations dès lors qu’elle a payé les canons ou redevances par anticipation au début du contrat.
Amortissement des droits réels
La durée d’amortissement dépend directement de la durée du droit :
- si le droit est limité dans le temps, la société l’amortit sur sa durée (par exemple, 25 ans pour un usufruit de 25 ans) ;
- en revanche, si la durée est illimitée (comme une servitude perpétuelle), elle ne peut pas acter d’amortissement.
Exemple
Une société acquiert un droit d’usufruit sur un immeuble pour 300 000 €. Elle paie la redevance entièrement par anticipation.
| N° compte | Libellé | Débit | Crédit |
|---|---|---|---|
| 223 | Usufruit sur immeuble | 300 000 € | |
| 440 | Fournisseur | 300 000 € |
En revanche, si la société verse les redevances périodiquement sans paiement anticipé, elle les comptabilise directement en charges locatives (compte 61, dans le compte de résultat) et non à l’actif.
Droit de superficie et emphytéose
Le droit de superficie confère la propriété de constructions érigées sur le terrain d’autrui, pour une durée maximale de 99 ans. De même, le droit d’emphytéose confère le plein usage d’un bien immeuble appartenant à un tiers, pour une durée comprise entre 15 et 99 ans.
Dans les deux cas, le traitement comptable suit les mêmes règles que pour l’usufruit. Toutefois, si le superficiaire acquiert des bâtiments existants sur le terrain, il les comptabilise au compte 221 Constructions, et non au compte 223.
Synthèse des mouvements du compte 22 terrain construction
| Débit | Crédit |
|---|---|
| Valeur d'acquisition ou d'apport | Vente du bien |
| Valeur de production immobilisée (bâtiment uniquement) | Mise hors exploitation |
| Valeur des canons payés par anticipation (compte 223) | Expiration ou rupture du droit réel (compte 223) |
Une bonne maîtrise du compte 22 terrain construction permet donc d’éviter des redressements fiscaux liés à des amortissements incorrects.
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