De nombreux dirigeants sont propriétaires du bien où leur propre société exerce son activité. Dans ce cas, la société verse un loyer à son dirigeant. Cette situation comporte un risque fiscal, à bien comprendre pour l’anticiper.

En résumé
  • Le loyer du dirigeant versé par sa société est taxé comme un revenu immobilier, à des conditions avantageuses ;
  • Si le bien est meublé, une partie du loyer est traitée comme un revenu mobilier ;
  • Au-delà d’un certain plafond, l’excédent est requalifié en revenus professionnels ;
  • Ce plafond correspond à 5/3 du revenu cadastral revalorisé ;
  • Un bail écrit et enregistré reste vivement recommandé pour sécuriser l’opération.

 

Loyer du dirigeant de société : de quoi parle-t-on exactement ?

Vous êtes propriétaire d’un immeuble et votre société l’occupe, en tout ou en partie, pour son activité. Dans cette situation, elle peut vous verser un loyer en contrepartie de cette occupation.

Ce mécanisme diffère du remboursement de charges applicable à un bureau à domicile. Ici, la société ne rembourse pas une quote-part de vos frais réels. Elle vous paie un montant fixé pour l’usage du bien, comme elle le ferait avec un propriétaire tiers.

Ce loyer reste déductible dans le chef de la société, au même titre qu’un loyer professionnel classique. La question centrale concerne plutôt la taxation de ce revenu dans votre chef, comme dirigeant.

 

Comment le loyer perçu de votre société est-il taxé ?

Location non meublée

C’est généralement l’option choisie : vous louez un bien non meublé. Votre société peut acheter le mobilier et le déduire comme frais professionnels.

Dans ce cas, vos revenus consistent uniquement en des revenus immobiliers.

Les revenus immobiliers sont taxés au taux progressif de l’impôt des personnes physiques, après une déduction forfaitaire de 40%. Ceux-ci ne sont pas soumis aux cotisations sociales.

Pour information
Si vous louez votre bien à un tiers pour son usage privé, alors vos revenus immobiliers sont taxés non pas sur base du loyer perçu, mais sur le revenu cadastral.

 

Location meublée

Dans ce cas, la société ne peut plus acheter les meubles car ils appartiennent au bailleur (le dirigeant).

Le loyer est scindé en deux parties, sauf répartition différente prévue explicitement dans le contrat :

  • 60 % considérés comme des revenus immobiliers ;
  • 40 % considérés comme des revenus mobiliers.

La partie mobilier est soumise à un impôt de 30%, après déduction de 50% de frais forfaitaires.

 

Le risque fiscal : requalification en revenus professionnels

L’administration fiscale encadre strictement le loyer dirigeant société pour éviter qu’il ne remplace une rémunération classique, moins avantageuse fiscalement.

La partie immobilière du loyer ne peut pas dépasser 5/3 du revenu cadastral revalorisé du bien. Ce revenu cadastral revalorisé s’obtient en multipliant le revenu cadastral non indexé par un coefficient de revalorisation, actualisé chaque année. Pour les revenus 2026, le coefficient est de 5,75.

Exemple chiffré :
  • RC du logement : 1 000 €
  • Loyer maximum = 1 000 € × 5/3 × 5,75 = 9 583,33 € par an (pour 2026)

Au-delà de ce plafond, l’excédent perd son statut de revenu immobilier. Il est requalifié en revenu professionnel, soumis au taux progressif de l’impôt et aux cotisations sociales du dirigeant.

⚠️ Une requalification alourdit donc sensiblement la facture fiscale du dirigeant. Contrairement à un revenu immobilier, un revenu professionnel supporte, en plus de l’impôt progressif, des cotisations sociales pouvant atteindre 20,5 %.

Exemple :

Un dirigeant loue à sa société un bâtiment dont le revenu cadastral s’élève à 2 000 €. Avec un coefficient de revalorisation de 5,75, le plafond annuel atteint 19 167 € (2 000 x 5,75 x 5/3). Si sa société lui verse un loyer de 1 700 € par mois, soit 20 400 € par an, l’excédent de 1 233 € est requalifié en revenu professionnel.

 

Comment sécuriser votre loyer de dirigeant de société ?

Rédigez un bail écrit et faites-le enregistrer, même pour un montant modeste. Ce document précise la répartition entre partie immobilière et partie mobilière, ainsi que le montant exact du loyer convenu. Cela facilitera vos démarches en cas de contrôle fiscal.

L’enregistrement se fait facilement via MyRent et est payant : 0,2% du montant du loyer sur 10 ans en cas de bail à durée indéterminée (avec un minimum de 50 €).

Vérifiez chaque année que votre loyer reste sous le plafond légal, puisque le coefficient de revalorisation évolue régulièrement !

 

Besoin d’aide pour fixer ou vérifier votre loyer dirigeant société ? Prenez rendez-vous (gratuit) avec nos experts, ils font le point sur votre situation avec plaisir 💬