Plus-value Immobilière en Belgique : Guide des Taxes à Payer

Dans cet article, nos experts-comptables vous expliquent comment calculer les taxes à payer (ou pas) sur la plus-value immobilière en Belgique.

Comment calculer la plus-value ?

La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition de l’immeuble.

Le prix de vente peut être diminué des frais générés par la mise en vente de l’immeuble, comme les commissions d’agents ou les frais de publicité.

💡 Le prix d’acquisition contient les frais de notaire ainsi que les droits d’enregistrement. Si des travaux ont été réalisés par un entrepreneur agréé, leur montant s’ajoute au prix d’achat. Ce prix est également majoré de 5% pour chaque année qui s’écoule entre la date d’acquisition et la date de la vente.

Exemple : Vous avez acheté en 2020 une maison pour un montant de 215.000 €, frais de notaire et droits d’enregistrement inclus. Vous revendez cette maison en 2023 à un prix de 250.000 €. La plus-value s’élève à 35.000 €.

Comment est taxée la plus-value ?

La taxation dépend du nombre d’années séparant l’acquisition et la vente du bâtiment. Les dates à prendre en considération sont celles des actes notariés.

Si la vente est moins de 5 ans après l’acquisition

Si le bâtiment est vendu dans les 5 ans de son achat, une taxe de 16,5% est due. C’est aussi le cas si le bien a été obtenu par une donation dans les 3 ans de la vente, et que cette vente a lieu dans les 5 ans de l’acquisition par le donateur.

⚠️ Les terrains non bâtis sont soumis à une taxe de 33%.

💡 Aucune taxe n’est due si :

• la vente concerne votre habitation propre (lieu de résidence)
• le propriétaire est un mineur d’âge
• la vente est réalisée dans le cadre d’une expropriation pour cause d’utilité publique

⚠️ Si la vente a un caractère spéculatif, la taxe s’élève à 33% au lieu de 16,5%.

Exemple : Reprenons notre exemple d’une maison achetée en 2020 pour 215.000 €, et vendue en 2023 pour 250.000 €. Supposons que la maison était entièrement louée (non utilisée pour votre habitation propre). Une taxe de 16,5% doit être payée sur la plus-value de 35.000 €, soit 5.775 €.

👉 La vente de la maison rapporte un bénéfice net de 29.225 €.

Si la vente est au moins 5 ans après l’acquisition

Aucune taxe n’est payée sur la plus-value réalisée à partir de la 5ᵉ année. 

⚠️ S’il s’agit d’un terrain non bâti, une taxe de 16,5% doit être payée si la vente a lieu entre la 5ᵉ et la 8ᵉ année de l’acquisition.

Comment déclarer la plus-value ?

La plus-value taxée sur la vente d’un bâtiment doit être déclarée au code 171 de la déclaration de l’impôt des personnes physiques (partie 2).

La plus-value réalisée sur la vente d’un terrain non bâti est déclarée au code 205 si elle est taxée à 33%, ou au code 206 si la taxe est de 16,5%.

👉 Si vous avez besoin d’aide pour gérer la fiscalité de vos biens immobiliers, n’hésitez pas à contacter nos experts-comptables. 😀