Dans le cadre des opérations TVA en Belgique, la vente d’un immeuble occupe une place particulière. Par défaut, une cession immobilière relève des droits d’enregistrement. Toutefois, sous certaines conditions, c’est la TVA qui s’applique à la place des droits d’enregistrement. Comprendre quand et comment ce régime fonctionne vous permet d’éviter des erreurs coûteuses.

En résumé
  • La TVA s’applique uniquement sur la vente d’un bâtiment neuf ou assimilé comme tel ;
  • Un bâtiment est neuf jusqu’au 31 décembre de la 2e année suivant sa première occupation ;
  • Le taux applicable est de 21 %, sauf exceptions (logement social) ;
  • Le terrain attenant peut aussi relever de la TVA sous trois conditions cumulatives ;
  • Les formalités diffèrent selon la qualité du vendeur : promoteur ou assujetti occasionnel.

 

TVA ou droits d’enregistrement : quelle différence ?

Lorsque vous vendez un bien immobilier, deux régimes fiscaux peuvent s’appliquer. D’un côté, les droits d’enregistrement touchent la grande majorité des transactions immobilières. De l’autre, la TVA concerne les biens neufs au sens fiscal.

Pour le vendeur, le régime TVA présente un avantage concret : il permet de récupérer la TVA payée en amont lors de la construction ou de l’acquisition du bâtiment. Ainsi, seul le bénéfice réel supporte effectivement la TVA.

À savoir
Les droits d’enregistrement s’élèvent à 12,5 % en Wallonie et à Bruxelles, et à 10 % en Flandre. La TVA, elle, s’élève à 21 %. Malgré ce taux plus élevé, le régime TVA reste souvent avantageux pour le vendeur grâce au mécanisme de déduction.

 

Qu’est-ce qu’un bâtiment neuf pour la TVA ?

La notion de bâtiment neuf est centrale dans la vente immeuble TVA. Concrètement, un bâtiment reste neuf jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de sa première occupation ou utilisation.

Exemple

Un appartement est occupé pour la première fois en avril 2025. Il reste neuf jusqu’au 31 décembre 2027. Toute cession intervenant avant cette date peut relever du régime TVA.

 

Par ailleurs, un bâtiment ancien peut redevenir « neuf » au sens fiscal s’il fait l’objet de travaux de rénovation importants. Dans ce cas, deux situations permettent de l’assimiler à un immeuble neuf :

  • les travaux modifient radicalement la structure et la nature du bâtiment ;
  • le coût des travaux, hors TVA et hors honoraires d’architecte ou d’ingénieur, atteint au moins 60 % de la valeur vénale du bâtiment après travaux.

 

Le terrain attenant est-il aussi soumis à la TVA ?

Depuis 2011, le terrain attenant à un bâtiment neuf peut également relever de la TVA. Pour cela, trois conditions doivent cependant être remplies simultanément :

  • le terrain est constructible et le bâtiment est vendu avec TVA ;
  • le terrain et le bâtiment sont vendus par la même personne ;
  • la cession du terrain et du bâtiment intervient simultanément.

Si l’une de ces conditions fait défaut, le terrain reste soumis aux droits d’enregistrement, même si le bâtiment est vendu avec TVA.

 

Qui peut vendre un immeuble avec TVA ?

La qualité du vendeur détermine les obligations à respecter dans le cadre d’une vente immeuble TVA. Or, on distingue deux catégories principales.

 

Le promoteur immobilier

Le promoteur immobilier est un assujetti à la TVA dont l’activité consiste à construire ou à faire construire des bâtiments pour les revendre. Pour lui, la vente d’un immeuble neuf constitue une opération normale, soumise à la TVA de plein droit. Il déclare la base imposable en grille 03 et la TVA à payer en grille 54 de sa déclaration périodique.

⚠️ Si le promoteur ne vend pas dans les délais légaux, il doit opérer un prélèvement sur la valeur normale du bâtiment et acquitter la TVA sur ce montant. En contrepartie, il conserve son droit à déduction.

 

L’assujetti occasionnel sur option

Un particulier ou une personne morale qui vend occasionnellement un bâtiment neuf peut opter pour le régime TVA. Cette option s’avère souvent intéressante, car elle permet de récupérer la TVA payée lors de la construction.

Concrètement, cette démarche implique deux étapes :

  • informer l’acheteur de l’intention de vendre avec TVA, dans la première convention écrite (compromis) et/ou l’acte notarié ;
  • déposer une déclaration spécifique 104.5 auprès du bureau de taxation compétent, dans le mois qui suit l’exigibilité complète de la TVA.

📝 À retenir : depuis le 1er janvier 2025, la déclaration préalable 104.1 n’est plus requise. La mention dans le compromis ou l’acte notarié suffit à formaliser l’option.

Exemple

Sophie achète un appartement neuf en janvier 2023 et l’occupe pour la première fois en mars 2023. Elle doit déménager à l’étranger pour raisons professionnelles et revend l’appartement en octobre 2024 au prix de 280 000 €. Le bâtiment est encore neuf (délai expirant le 31/12/2025). Sophie opte pour le régime TVA. Elle reverse 58 800 € de TVA (21 % × 280 000 €) à l’État, mais récupère la TVA qu’elle avait payée lors de son achat initial. En pratique, seul l’écart entre TVA collectée et TVA déductible est effectivement dû.

 

Quel taux de TVA s’applique à la vente d’un immeuble ?

Le taux de droit commun atteint 21 % pour la vente immeuble TVA. Toutefois, des taux réduits existent dans des cas spécifiques.

SituationTaux TVA
Vente d'un bâtiment neuf standard21 %
Achat auprès d'un CPAS (logement social)12 %
Achat auprès d'une société de logement régionale agréée6 %
Le saviez-vous ?
La TVA se calcule sur la valeur normale de construction, c’est-à-dire le prix de marché du bâtiment dans des conditions de pleine concurrence. Ainsi, si le prix de vente réel est inférieur à cette valeur normale, c’est néanmoins sur celle-ci que la TVA se calcule.

 

Quelles formalités après la vente ?

Quelle que soit la qualité du vendeur, la déclaration de la vente immeuble TVA passe par une déclaration spécifique, distincte de la déclaration périodique habituelle. Le vendeur doit déposer cette déclaration 104.5 dans le mois qui suit l’exigibilité complète de la TVA, soit après réception du dernier paiement ou, au plus tard, après la livraison du bien.

Dès lors, anticiper ces délais est indispensable pour éviter des pénalités. En cas de retard, le vendeur s’expose à la taxe due, majorée d’une amende pouvant atteindre le double de la TVA, ainsi qu’à des intérêts de retard mensuels.

 

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