Revenus Locatifs en Belgique : Explication des Taxes à Payer

Vous êtes propriétaire d’un logement ou d’un bâtiment que vous mettez en location ? Vous percevez alors des revenus locatifs, qui sont soumis à l’impôt en Belgique. Dans cet article, nos experts-comptables vous expliquent comment sont taxés ces revenus.

Résumé

• D’un particulier à un particulier : taxation du RC indexé au tarif progressif de l’IPP
• Location meublée : partie meuble estimée à 40% du loyer et taxée à 30%, après déduction de 50% de frais
• D’un particulier à un professionnel : taxation du loyer frais déduits (réels ou forfaitaires) au tarif progressif de l’IPP
• Location à votre propre société : attention à la requalification du loyer en rémunération
• Location par une société à des particuliers ou des professionnels : taxation du loyer diminué des frais réels à l’ISoc

Quel régime de taxation pour vos revenus locatifs ?

La manière dont sont taxés vos revenus locatifs dépend de 2 éléments :

• Louez-vous tant que particulier ou en tant que société ?
• Vos locataires utilisent-ils le bien à titre privé ou pour leur activité professionnelle ?

👉 La réponse à ces deux questions influence le régime de taxation.

Location par un indépendant à des particuliers

Base imposable : le RC indexé

Si vous louez un bien à des particuliers pour un usage privé, vous serez taxé sur le revenu cadastral (RC). L’impôt n’est donc pas calculé sur le loyer réellement perçu, ce qui peut être avantageux.

Base imposable = RC x 1,4 x coefficient d’indexation

Le coefficient d’indexation est de 2,2446 pour 2025.

À savoir : Vous indiquez le RC dans votre déclaration fiscale, dans le cadre III, au code 106.

Taux d’imposition : le tarif progressif

Le taux d’impôt appliqué à ce revenu est le taux progressif de l’IPP.

En pratique : Vous êtes taxé au taux le plus élevé qui est appliqué à vos revenus professionnels (entre 25% et 50%).

Exemple : Vous êtes propriétaire d’une maison dont le RC indexé est de 2500 €. Vous la mettez en location pour 1150 €/mois. Vos revenus professionnels sont taxés au taux marginal de 45%.

Vous devez payer un impôt de 2500 € x 1,4 x 45%, soit 1575 €. Votre location vous rapporte donc un revenu net, hors frais, de 12 x 1150 € – 1575 €, soit 12.225 €/an.

 

Existe-t-il une limite de loyers ?

⚠️ Dans certains cas, l’administration fiscale pourrait considérer votre activité de location comme une activité professionnelle. C’est le cas notamment si vous achetez plusieurs bâtiments, empruntez pour les rénover et les mettez ensuite en location.

La conséquence fiscale n’est évidemment pas à votre avantage : vous êtes imposé sur les loyers réels, diminués des frais encourus.

Que se passe-t-il si vous ne louez qu’une partie de votre bien ?

Si vous louez seulement une partie de votre habitation propre, vous serez taxé sur la partie du RC concernée par la location.

Exemple : Vous louez pour 750 €/mois le dernier étage de votre maison de trois étages à un particulier. Le revenu cadastral de votre maison est de 2000 €. Vous devez indiquer au code 106 un RC (non indexé) de 2000 € / 3 (car vous ne louez qu’un étage sur les 3), soit 666,67 €.

 

Que se passe-t-il si votre locataire utilise une partie du bien pour son activité professionnelle ?

Si le locataire utilise en partie le bâtiment loué à des fins professionnelles, il faut l’indiquer clairement dans le contrat de bail et enregistrer celui-ci.

Ainsi, la partie privée sera taxée sur base du RC et la partie professionnelle sur le loyer perçu.

Sinon, la taxation aura lieu comme si le bâtiment était utilisé exclusivement à des fins professionnelles (expliqué plus loin dans cet article), ce qui n’est pas à votre avantage !

Location meublée : taxation séparée des meubles

Si la location consiste en un bien meublé, la partie meuble est taxée séparément, au titre de revenu mobilier, à un taux unique de 30%.

Sauf si une répartition précise est prévue dans le bail, la partie meublée est estimée à 40% du loyer brut et peut être réduite d’un forfait de frais de 50%.

Exemple : Vous louez pour 750 €/mois le dernier étage meublé de votre maison de trois étages à un particulier. Le revenu cadastral est de 2000 €, dont 666,67 € concernant l’étage loué. Supposons que vos revenus professionnels soient taxés au taux marginal de 45%.

• Impôt pour la partie immeuble : 666,67 € x 1,4 x 45% = 514 €
• Impôt pour la partie meuble : [(750 € x 12 x 40%) – (750 € x 12 x 40% x 50%)] x 30% = 540 €
• Votre location vous rapporte un revenu net, hors frais, de 12 x 750€ – 514€ – 540€, soit 7946 €/an.

Location par un indépendant à des professionnels

Base imposable : le loyer diminué de frais

Si le bien est loué à des professionnels (indépendants, sociétés ou ASBL), le revenu imposable est le loyer perçu après déduction de frais réels ou forfaitaires.

• Frais réels : entretien, réparation, intérêts d’emprunt, ainsi que toutes les autres charges payées par le propriétaire (eau, électricité,…)
• Forfait : 40% des revenus bruts (10% pour les terrains)

À savoir : Le RC est mentionné dans votre déclaration fiscale, dans le cadre III, au code 109. Le loyer annuel, réduit des frais, est déclaré au code 110.

Taux d’imposition : le tarif progressif

Le montant du loyer diminué des frais est ajouté à vos revenus et taxé au taux marginal de l’impôt des personnes physiques (IPP).

Exemple : Vous louez un entrepôt pour 12 000 €/an. Vous décidez d’opter pour une déduction forfaitaire des frais. Supposons que vos revenus professionnels soient taxés au taux marginal de 50%. L’impôt sur vos revenus locatifs s’élève à 3600 € (12 000 – (12 000 x 40%)) x 50%).

À savoir : Afin de pouvoir déduire le loyer de sa base imposable, le professionnel doit mentionner vos coordonnées dans sa déclaration fiscale. Des recoupements peuvent alors être réalisés par l’administration fiscale pour s’assurer que le loyer a été correctement déclaré.

Puis-je louer mon bien à ma société ?

Si vous louez le bien à votre propre société, le loyer excessif peut être requalifié en rémunération. Cela entraîne, en plus de la taxation, un prélèvement de cotisations sociales.

Pour aller plus loin, lisez notre article : Location d’un bureau à votre société : requalification du loyer en rémunération

Location par une société : impôt des sociétés sur les loyers, frais réels déduits

Si vous décidez de constituer une société immobilière, qui se charge de la location de biens à des particuliers ou des professionnels, c’est au sein de cette société que seront taxés les revenus locatifs.

Vos revenus locatifs sont taxés à l’impôt des sociétés (25%).

La base imposable est constituée des loyers, diminués des frais réels. Il n’est plus possible de déduire des frais forfaitaires.

Notre conseil : Vous louez uniquement à des particuliers pour une utilisation non professionnelle ? Il n’est pas judicieux de constituer une société, car la taxation se baserait sur les revenus réels et non plus sur le RC.

👉 Si vous avez besoin d’aide pour gérer la fiscalité de vos biens immobiliers, n’hésitez pas à contacter nos experts-comptables. 😀