Revenus Locatifs en Belgique : Explication des Taxes à Payer

Dans cet article, nos experts-comptables vous expliquent comment fonctionne la taxation des revenus locatifs en Belgique.

En cas de location à des particuliers

Lorsqu’un bien est loué à des particuliers pour un usage privé, l’impôt est calculé sur le revenu cadastral indexé, majoré de 40% et de l’impôt sur votre revenu. 

💡 L’impôt n’est donc pas calculé sur le loyer perçu, mais uniquement sur le revenu cadastral (RC).

Location de l’entièreté de votre bien

Imaginons que vous êtes propriétaire d’une maison dont le RC est de 2500 €. Supposons que vos revenus professionnels soient taxés au taux marginal de 45%.

L’impôt annuel est donc de 2500 € x 1,4 x 45%, soit 1575 €

👉 Si vous louez entièrement ce bien à un particulier pour 1150 €/mois, votre location vous rapporte donc un revenu net, hors frais, de 12 x 1150 € – 1575 €, soit 12.225 €/an.

Le RC doit être mentionné dans votre déclaration fiscale, dans le cadre III, au code 106 (ou 107 s’il s’agit d’un terrain).

Location d’une partie de votre bien

Si vous louez seulement une partie de votre habitation propre, il convient d’inscrire dans votre déclaration fiscale la partie du RC concernée par la location.

Imaginons que vous louez pour 750 €/mois le dernier étage de votre maison de trois étages à un particulier. Le revenu cadastral de votre maison est de 2000 €. 

👉 Vous devez indiquer au code 106 un RC de 2000 € / 3 (car vous ne louez qu’un étage sur les 3), soit 666,67 €.

⚠️ Si le locataire utilise en partie le bâtiment loué à des fins professionnelles, il faut l’indiquer clairement dans le contrat de bail et enregistrer celui-ci. Ainsi, la partie privée sera taxée sur base du RC et la partie professionnelle sur le loyer perçu. Sinon, la taxation aura lieu comme si le bâtiment était utilisé exclusivement à des fins professionnelles (expliqué plus loin dans cet article), ce qui n’est pas à votre avantage !

💡 Si la location consiste en un bien meublé, la partie meuble est taxée séparément, au titre de revenu mobilier, à un taux unique de 30%. Sauf si une répartition précise est prévue dans le bail, la partie meublée (déclarée au cadre VII) est estimée à 40% du loyer brut et peut être réduite d’un forfait de frais de 50%.

Exemple : Vous louez pour 750 €/mois le dernier étage meublé de votre maison de trois étages à un particulier. Le revenu cadastral est de 2000 €, dont 666,67 € concernant l’étage loué. Supposons que vos revenus professionnels soient taxés au taux marginal de 45%.

Impôt pour la partie immeuble : 666,67 € x 1,4 x 45% = 514 €

Impôt pour la partie meuble : [(750 € x 12 x 40%) – (750 € x 12 x 40% x 50%)] x 30% = 540 €

👉  Votre location vous rapporte un revenu net, hors frais, de 12 x 750€ – 514€ – 540€, soit 7946 €/an.

En cas de location à des professionnels

Si le bien est loué à des professionnels (indépendants, sociétés ou ASBL), le revenu imposable est le loyer perçu après déduction de frais réels ou forfaitaires.

Les frais déductibles sont les frais d’entretien, de réparation, les intérêts d’emprunt, ainsi que toutes les autres charges payées pour le locataire (par exemple les factures d’énergie). Vous pouvez opter pour une déduction forfaitaire de 40% des revenus bruts (10% pour les terrains).

Le montant du loyer diminué des frais est ajouté à vos revenus et taxé au taux marginal de l’impôt des personnes physiques (IPP).

⚠️ Afin de pouvoir déduire le loyer de sa base imposable, le professionnel doit mentionner les coordonnées du propriétaire dans sa déclaration fiscale. Des recoupements peuvent alors être réalisés par l’administration fiscale pour s’assurer que le loyer a été correctement déclaré par le propriétaire.

Exemple de location professionnelle

Imaginons que vous louez un entrepôt pour 12 000 €/an. Vous décidez d’opter pour une déduction forfaitaire des frais. Supposons que vos revenus professionnels soient taxés au taux marginal de 50%.

👉 Impôt = (12 000 – (12 000 x 40%)) x 50% = 3600 €

Le RC doit être mentionné dans votre déclaration fiscale, dans le cadre III, au code 109 (ou 112 s’il s’agit d’un terrain). Le loyer annuel, réduit des frais, doit être déclaré au code 110 (ou 113 pour un terrain).

⚠️ Si vous louez le bien à votre propre société, le loyer excessif peut être requalifié de revenu professionnel, et entraîner, en plus de la taxation, un prélèvement de cotisations sociales. La requalification concerne le loyer annuel brut qui dépasse les 5/3 du revenu cadastral revalorisé (coefficient de 5,48 pour les revenus 2024).

Exemple : Vous louez à votre société un entrepôt pour 20 000 €/an. Le RC s’élève à 1500 €. La partie de loyer dépassant 13 700 € (1500 x 5/3 x 5,48) sera considérée comme des revenus professionnels et soumise au calcul de cotisations sociales.

👉 Si vous avez besoin d’aide pour gérer la fiscalité de vos biens immobiliers, n’hésitez pas à contacter nos experts-comptables. 😀