Louer une pièce de votre habitation à votre société fait partie des leviers pour optimiser la rémunération d’un dirigeant en société. Selon les règles de la location d’un bureau au dirigeant, le montant du loyer est limité en fonction du revenu cadastral, de la surface louée et du mobilier. Notre simulateur calcule le loyer optimal de votre bureau, en tenant compte de votre taux d’imposition et d’une éventuelle requalification. Il génère ensuite directement votre bail en PDF, prérempli avec vos montants.

En résumé
  • Munissez-vous du revenu cadastral non indexé de votre habitation, de sa surface et de celle du bureau ;
  • Le loyer meublé permet un montant plus élevé, à condition de posséder assez de meubles ;
  • Dépasser le maximum n’est rentable que si vous louez meublé ou avec un copropriétaire non dirigeant ;
  • La valeur locative de marché du bureau reste la limite à ne jamais franchir ;
  • Le bail doit être approuvé par la société, puis enregistré dans les quatre mois.

 

Quel loyer vous verser ? Faites le test

Complétez les quatre étapes ci-dessous. En quelques minutes, vous obtenez votre loyer conseillé et votre bail prérempli.

 

Étape 1 : revenu cadastral, surfaces et propriétaires

 

L’immeuble

Le simulateur part de trois données sur votre habitation. Le rapport entre la surface du bureau et la surface totale donne la part professionnelle du revenu cadastral.

ChampCe qu'il faut indiquerOù le trouver
Revenu cadastral non indexéLe RC de la totalité du bien, pas seulement du bureauAvertissement-extrait de rôle du précompte immobilier ou Myminfin
Surface totaleLa surface totale de l'habitationPlan ou mesures du bien
Surface du bureauLa pièce affectée exclusivement à l'activitéPlan ou mesures de la pièce
Important

Indiquez bien le revenu cadastral non indexé. Avec le montant indexé, le maximum serait surévalué et une partie du loyer deviendrait une rémunération.

 

Les propriétaires et votre tranche d’impôt

Précisez ensuite si vous êtes seul propriétaire ou copropriétaire. Si vous êtes par exemple propriétaire avec votre conjoint, indiqué votre part. S’il est aussi dirigeant de la société, précisez-le. Ce dernier point compte : il n’y a pas de limite de requalification en rémunération pour un propriétaire qui n’est pas dirigeant de la société.

Choisissez enfin la plus haute des tranches d’imposition IPP atteinte par vos revenus et celle du copropriétaire. Le simulateur y ajoute une taxe communale moyenne de 7 %. Une tranche de 50 % devient donc un taux de 53,5 %. Dès cette étape, un encadré affiche votre loyer maximum pour éviter une requalification, en non meublé et en meublé.

 

Étape 2 : louer meublé ou non meublé ?

Le simulateur compare les deux formules côte à côte. Pour chacune, il indique le loyer maximum, les impôts, le montant net et le gain fiscal par rapport à une rémunération. En meublé, vous choisissez aussi la part du loyer attribuée aux meubles : 10, 20, 30 ou 40 %.

Pour la location meublée, il affiche également la valeur minimale des meubles à justifier. Le simulateur considère que la matie mobilière du loyer ne doit pas dépasser 25 % de la valeur des meubles par an. Si votre mobilier vaut moins, choisissez une part plus faible.

Le simulateur chiffre enfin l’avantage du meublé sur cinq ans. Comparez ce montant au mobilier encore à acheter. En non meublé, votre société l’achète elle-même et le déduit.

Exemple

Julie, consultante IT, loue à sa SRL un bureau de 20 m² dans sa maison de 150 m², dont elle est seule propriétaire. Le revenu cadastral non indexé s’élève à 1 200 €.

En non meublé, elle peut se verser jusqu’à 127 € par mois. En meublé, ce montant passe à 212 € par mois, dont 40 % pour les meubles. Son mobilier doit alors valoir au moins 4 070 €.

Sur cinq ans, le meublé lui rapporte 2 448 € net de plus. En contrepartie, sa société ne pourra pas acheter le mobilier de ce bureau.

 

Étape 3 : loyer conseillé et dépassement du maximum

En non meublé, sans copropriétaire qui n’est pas dirigeant, tout dépassement serait taxé comme une rémunération. Le simulateur vous conseille alors le maximum sans requalification, arrondi à l’euro inférieur.

Dépasser le maximum reste toutefois intéressant en location meublée ou avec un copropriétaire non dirigeant. Dans ces cas, seule la partie immobilière de votre quote-part qui dépasse le maximum est requalifiée en rémunération. Le simulateur vous demande alors la valeur locative de marché du bureau, qui reste la limite à ne pas franchir. Cette valeur de marché correspond à ce qu’un tiers paierait pour un bureau similaire.

Votre situationLoyer conseillé
Non meublé, seul propriétaire ou copropriétaire dirigeantLe maximum sans requalification
Valeur locative inférieure au maximumLa valeur locative
Meublé ou copropriétaire non dirigeantLa valeur locative

 

Étape 4 : bail, approbation et enregistrement du loyer

La dernière étape récapitule votre loyer et liste les démarches à accomplir :

  • signer un bail entre vous, comme bailleur, et votre société, comme preneur ;
  • faire approuver ce bail par la société, selon la procédure de conflit d’intérêts prévue par le Code des sociétés ;
  • enregistrer le bail dans les quatre mois via MyRent (droit de 0,2 % sur dix années de loyer, minimum 50 €) ;
  • payer le loyer chaque mois, par virement du compte de la société.

Vous pouvez aussi compléter les coordonnées de la société et des bailleurs. Ces données ne sont ni enregistrées ni envoyées. Deux boutons génèrent ensuite votre analyse et le bail prérempli, avec un modèle de procès-verbal en annexe. Las société peut également vous rembourser les frais d’énergie à part, en plus du loyer, par exemple via les frais propres de l’employeur.

À savoir

Une partie de votre loyer est requalifiée ? Transmettez ce montant à votre comptable avec le bail signé. Il l’intègre au précompte professionnel et à votre fiche 281.20.

 

Un loyer bien calibré se met en place une seule fois, puis se vérifie chaque année avec le nouveau coefficient de revalorisation. Prendre rendez-vous (gratuit) avec un expert BILLY, nos experts valident votre simulation avec vous 💬