Vous êtes propriétaire et vous mettez un bien en location ? Les revenus locatifs font partie des revenus immobiliers soumis à l’IPP. Leur taxation suit des règles précises et dépend avant tout de l’usage que fait le locataire du bien. Le régime applicable varie selon que la location est privée ou professionnelle, meublée ou non meublée,… Nous vous expliquons tout.

En résumé
  • La base imposable pour une location à usage privé repose sur le revenu cadastral indexé, majoré de 40 %, et non sur le loyer réel perçu ;
  • Pour une location à usage professionnel, le fisc impose les loyers réels, diminués d’un forfait de frais de 40 % ;
  • La location meublée génère deux types de revenus : immobilier et mobilier, chacun imposé différemment ;
  • Depuis l’exercice d’imposition 2026 (revenus 2025), la déduction des intérêts d’emprunt sur les biens locatifs est supprimée ;
  • La requalification d’un loyer en revenu professionnel peut alourdir significativement la facture fiscale.

 

Location à usage privé : une base imposable avantageuse

Vous louez votre bien à un particulier qui l’occupe exclusivement à titre privé ? Dans ce cas, la taxation des revenus locatifs ne porte pas sur les loyers réels encaissés. Le fisc calcule l’impôt sur la base du revenu cadastral (RC) indexé, majoré de 40 %.

Le revenu cadastral est une valeur fictive attribuée par le SPF Finances à chaque bien immobilier. Il correspond à une estimation de la valeur locative nette de 1975, actualisée chaque année par un coefficient d’indexation. Pour l’année de revenus 2025, ce coefficient s’établit à 2,2446 ; pour 2026, il atteint 2,3000.

La formule de calcul est la suivante :

RC non indexé x coefficient d’indexation x 1,4.

Ce montant vient s’ajouter à vos autres revenus. Il est ensuite soumis aux taux progressifs de l’IPP (entre 25 % et 50 %).

Exemple

Vous êtes propriétaire d’un appartement avec un RC non indexé de 900 €. Vous le louez à une famille pour 800 € par mois (9 600 €/an).

  • Base imposable (revenus 2025) : 900 € x 2,2446 x 1,4 = 2 828,20 €
  • Impôt estimé (taux de 40 %) : environ 1 131 €/an

Sans ce régime, l’impôt porterait sur 9 600 € de loyers réels, soit une charge fiscale nettement plus lourde. Ce mécanisme favorise délibérément la mise en location privée.

 

Le saviez-vous ?
Même si vous ne louez pas votre second bien, vous devez déclarer son revenu cadastral indexé, majoré de 40 %. Le principe est identique : le RC constitue la base imposable, que le bien soit occupé ou non. Seule votre habitation propre et unique bénéficie d’une exonération à l’IPP fédéral.

 

Vous louez une partie de votre habitation propre ?

Si vous mettez en location une partie seulement de votre habitation, le fisc applique le régime du revenu cadastral sur la fraction correspondante du bien. Vous déclarez donc uniquement la quote-part du RC qui reflète la superficie louée.

Exemple

Vous louez le dernier étage de votre maison de trois étages à un particulier pour 750 €/mois. Le RC non indexé de votre maison est de 2 000 €. Vous déclarez au code 106 : 2 000 € / 3 = 666,67 € de RC non indexé. Seule cette fraction entre dans la base imposable.

 

Location à usage professionnel : une imposition sur les loyers réels

La situation change radicalement lorsque votre locataire utilise le bien à des fins professionnelles. C’est notamment le cas lorsque votre locataire, qu’il soit indépendant ou société, déduit le loyer dans ses frais professionnels. Dans ce scénario, la taxation des revenus locatifs porte sur les loyers réels perçus, diminués d’un forfait de frais de 40 %.

Une règle particulière s’applique lorsque vous êtes à la fois propriétaire de l’immeuble et dirigeant de la société locataire : le loyer est alors plafonné à 5/3 du revenu cadastral revalorisé (RC x coefficient de revalorisation). Tout ce qui dépasse ce plafond est requalifié en revenu professionnel dans votre chef, avec une charge fiscale nettement plus lourde à la clé. Le coefficient de revalorisation est de 5,75 pour les revenus de l’année 2026.

Exemples

Un kinésithérapeute exerce en société. Il est propriétaire de sa maison, qui abrite à la fois son logement privé et son cabinet professionnel. Ce cabinet représente 30 % de la surface totale du bien, dont le revenu cadastral (RC) s’élève à 1 500 €. Sa société lui verse un loyer pour l’occupation de cette partie professionnelle.

Calcul du loyer maximum que la société peut lui verser

Seule la partie professionnelle du bien entre en ligne de compte pour le calcul du plafond :

  • RC afférent à la partie professionnelle : 1 500 € x 30 % = 450 €
  • Coefficient de revalorisation (revenus 2026, ex. d’imp. 2027) : 5,75
  • Limite = RC x 5/3 x coefficient = 450 x 5/3 x 5,75
  • Limite = 4 312,50 €/an, soit environ 359,38 €/mois

Tant que le loyer versé par la société ne dépasse pas ce montant, il est intégralement soumis au régime de la location professionnelle (revenu immobilier, forfait de frais de 40 %).

Calcul de l’impôt sur ce loyer

  • Loyer annuel : 4 312,50 €
  • Déduction forfaitaire (40 %) : 1 725 €
  • Base imposable nette : 2 587,50 €
  • Impôt estimé (45 %) : environ 1 164 €

Et s’il se verse un loyer de 1 000 €/mois, sans tenir compte de la limite ?

Le loyer réellement versé (12 000 €/an) dépasse largement la limite calculée ci-dessus (4 312,50 €/an). Le loyer est alors scindé en deux :

  • Partie dans la limite (4 312,50 €) : traitée comme revenu immobilier, avec le forfait de 40 %
    • Base imposable nette : 2 587,50 €
    • Impôt (45 %) : environ 1 164 €
  • Partie excédentaire (12 000 € – 4 312,50 € = 7 687,50 €) : requalifiée en rémunération de dirigeant d’entreprise, imposée intégralement, sans abattement de 40 %
    • Impôt (45 %) : environ 3 459 €

Impôt total estimé : environ 4 623 €

En plus de cela, la partie requalifiée en rémunération est également soumise aux cotisations sociales du dirigeant.

 

À savoir
En cas d’usage mixte, mentionnez explicitement la répartition dans le contrat de bail et faites-le enregistrer. La partie privée reste imposée sur le RC, la partie professionnelle sur les loyers réels. Sans cette mention, le fisc traite l’ensemble du bien comme une location professionnelle : vous perdez l’avantage du revenu cadastral sur la totalité.

 

Location meublée : deux types de revenus à déclarer

Vous louez un bien avec du mobilier ? Dans ce cas, le loyer se divise en deux composantes :

  • La partie immobilière, imposée selon les règles habituelles détaillées ci-dessus ;
  • La partie mobilière, correspondant à la location des meubles.

Par défaut, 40 % du loyer total est considéré comme une location de mobilier, sauf mention contraire dans le contrat. Sur cette partie, vous déduisez 50 % de frais forfaitaires. Le solde est imposé à un précompte mobilier de 30 %.

Concrètement, le taux effectif sur la part mobilière totale du loyer s’établit à 15 % (40 % x 50 % x 30 %). Ce régime génère un impôt légèrement supérieur à la location non meublée, mais il justifie souvent un loyer plus élevé.

Attention
Vous proposez des services supplémentaires ou vous louez à courte durée via une plateforme comme Airbnb ? Les règles fiscales applicables sont spécifiques à ce type de location. Consultez notre article dédié à la location Airbnb et à la fiscalité des locations de courte durée.

 

Ce que la réforme Arizona change pour les bailleurs

L’accord de gouvernement Arizona introduit un changement concret pour les propriétaires qui ont contracté un crédit pour financer leur bien locatif. Depuis l’exercice d’imposition 2026 (revenus 2025), la déductibilité des intérêts ordinaires d’emprunt est supprimée pour les biens qui ne constituent pas votre habitation propre. Auparavant, ces intérêts réduisaient votre base imposable.

En pratique, cette suppression alourdit la facture fiscale de nombreux bailleurs. Pour un propriétaire qui rembourse un crédit avec 3 000 € d’intérêts annuels, la charge fiscale supplémentaire peut atteindre 1 200 à 1 500 € selon sa tranche d’imposition.

Exemple

Sophie possède un appartement locatif avec un RC non indexé de 900 €. Elle le loue à un particulier et a contracté un crédit hypothécaire pour son acquisition.

  • Revenu immobilier imposable (revenus 2024) : 900 € x 2,1763 x 1,4 = 2 742 €
  • Intérêts du crédit payés en 2024 : 2 500 €
  • Base imposable après déduction des intérêts : 2 742 € – 2 500 € = 242 €

Depuis l’exercice d’imposition 2026 (revenus 2025), Sophie ne peut plus déduire ces intérêts. Sa base imposable passe de 242 € à 2 742 €. À un taux de 45 %, cela représente environ 1 125 € d’impôts supplémentaires par an sur le même bien.

 

À suivre
La taxation sur les loyers réels pour les locations privées a été évoquée durant les négociations de l’accord Arizona, mais elle n’a finalement pas été retenue dans le texte définitif. Le système actuel basé sur le revenu cadastral reste donc en vigueur pour les locations à usage privé. Ce sujet revient cependant régulièrement dans les discussions politiques : une réforme en ce sens reste possible à moyen terme.

 

Récapitulatif : quel régime s’applique à votre situation ?

La taxation des revenus locatifs varie selon de nombreux paramètres. Le tableau ci-dessous récapitule les principaux régimes abordés dans cet article.

SituationBase imposableTaux
Location privée RC indexé x 1,4Taux progressifs IPP
Location partielle de votre habitationQuote-part du RC indexé x 1,4Taux progressifs IPP
Location professionnelle Loyer brut - 40 % de frais forfaitairesTaux progressifs IPP
Loyer professionnel excédant 2/3 du RC revalorisé (dirigeant-propriétaire)Excédent requalifié en revenu professionnelTaux progressifs IPP
Location meublée (privée)Revenu immobilier : RC indexé x 1,4
Revenu mobilier : 40% du loyer après déductuction de 50% de frais forfaitaire		Revenu immobilier : taux progressifs IPP
Revenu mobilier : 30 %
Location meublée (professionnelle)Revenu immobilier : 60% du loyer - 40 % de frais forfaitaires
Revenu mobilier : 40% du loyer - 50% de frais forfaitaires		Revenu immobilier : taux progressifs IPP
Revenu mobilier : 30 %
Soyez vigilents
Si vous achetez plusieurs biens pour les rénover et les louer systématiquement, en empruntant à chaque fois, le fisc pourrait considérer qu’il s’agit d’une activité professionnelle. Le bénéfice de cette activité serait alors taxé à l’IPP et soumis aux cotisations sociales. La charge fiscale peut alors devenir significativement plus lourde.

 

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