Location à votre Société : Requalification du Loyer en Rémunération

Dans cet article, nos experts-comptables vous expliquent le traitement fiscal d’un loyer perçu par un dirigeant d’entreprise en Belgique.

Vous louez un bien immobilier à votre propre société ? Cela peut sembler une stratégie intéressante pour diversifier vos revenus et optimiser votre fiscalité. Mais attention : le fisc veille, et un loyer jugé excessif peut être requalifié en rémunération.

Comment sont taxés vos revenus locatifs en Belgique ?

Dans cet article, nous vous expliquons en détail comment sont taxés les revenus locatifs en Belgique.

La fiscalité dépend de deux éléments :

• Vous louez en tant que particulier ou via votre société.
• Le locataire utilise le bien pour son usage privé ou professionnel.

1️⃣  Vous louez en tant que société ? Alors les loyers, diminués des frais réels, sont taxés à l’Impôt des Sociétés, au taux de 25% (ou 20% si vous bénéficiez du taux réduit).

2️⃣ Vous louez en tant que particulier ? Alors, il convient de regarder comment votre locataire utilise le bien. Dans tous les cas, vous êtes taxé à l’Impôt des Personnes Physiques (IPP), au taux marginal (qui peut monter jusqu’à 50%).

• Si vous louez à un particulier pour un usage privé, vous êtes imposé sur le revenu cadastral (RC) indexé et majoré de 40%.
• Si vous louez à un professionnel (indépendant, société, ASBL), vous êtes imposé sur le loyer perçu après déduction de frais réels ou forfaitaires.

⚠️  Vous louez en tant que particulier à votre propre société ? C’est dans ce cas qu’intervient la question de la requalification.

Vous louez à votre propre société : le risque de requalification du loyer

L’administration fiscale surveille particulièrement les loyers facturés par un dirigeant à sa société. 

Pourquoi ? Parce qu’un loyer trop élevé pourrait masquer une forme de rémunération déguisée, permettant :

• à votre société de réduire sa base imposable (via une charge locative excessive),
• de percevoir un revenu imposé plus favorablement qu’un salaire en tant que dirigeant.

Pour éviter cet abus, la loi fixe une limite au montant annuel du loyer.

Comment calculer la Requalification du Loyer en 2025 ?

⚠️ Le loyer annuel brut que vous réclamez à votre société ne peut pas dépasser 5/3 du revenu cadastral non indexé revalorisé. Si vous franchissez ce seuil, la partie excédentaire sera requalifiée en rémunération.

👉 Exemple : En 2025, vous louez à votre société un entrepôt dont le R.C. non indexé s’élève à 1 500 €. Le loyer brut annuel n’est pas requalifié en rémunération, tant qu’il ne dépasse pas 14 075 € (1 500 x 5/3 x 5,63).

Quelles sont les conséquences fiscales d’une Requalification du Loyer ?

• La partie du loyer qui dépasse la limite fiscale est considérée comme une rémunération de dirigeant.
• Ce loyer requalifié en rémunération est soumis non seulement au taux progressif de l’Impôt des Personnes Physiques (IPP), mais aussi aux cotisations sociales.

👉 Exemple :  Reprenons notre exemple ci-dessus. Vous louez l’entrepôt à votre société pour 20 000 € en 2025.

• Seuil de requalification pour 2025 : 1 500 × 5/3 × 5,63 = 14 075 €.
• Montant du loyer requalifié en 2025 : 20 000 – 14 075 = 5 925 €.

14 075 € restent considérés comme un loyer. Les 5 925 € excédentaires sont requalifiés en rémunération : ils sont soumis à l’IPP et aux cotisations sociales.

📌 À retenir : Louer un bien à votre société est possible, mais le fisc impose une limite stricte pour éviter les abus. Dépasser ce seuil entraîne une requalification en rémunération, qui vous coûtera bien plus cher que prévu.

👉 Si vous souhaitez plus de conseils pour gérer vos revenus de dirigeant d’entreprise, n’hésitez pas à contacter nos experts-comptables. 😀