Location d’un bureau à votre société : requalification du loyer en rémunération

Vous êtes propriétaire de votre logement et dirigeant en société ? Une partie de l’habitation est aménagée en bureau ? Vous pouvez choisir de louer ce bureau à votre société. Cette solution est fiscalement intéressante, mais strictement encadrée. Nos experts-comptables vous expliquent cette solution fiscalement avantageuse, à condition de respecter certaines limites (notamment la limite de requalification du loyer en rémunération).

Résumé

• Le loyer versé par la société est taxé comme revenu immobilier (40 % de déduction, pas de cotisations sociales).
• Il ne peut pas dépasser 5/3 du RC revalorisé (selon la quotité professionnelle).
• La quotité professionnelle doit être réaliste et justifiée.
• Non meublé : entièrement taxé en revenu immobilier / Meublé : 40% du loyer taxé en revenu mobilier.
• Bail écrit et enregistré conseillé (min. 50 €).
• Travaux payés par la société : attention à l’avantage locatif imposable

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Un traitement fiscal plus doux que la rémunération classique

Le loyer perçu par le dirigeant est imposé comme revenu immobilier, et non comme une rémunération (tant qu’il reste dans la limite légale).

Cela implique :

• 💸 Une déduction forfaitaire de 40 % sur le loyer imposable (au taux progressif)
• 🚫 Aucune cotisation sociale sur ce revenu

En comparaison, une rémunération de dirigeant supporte à la fois l’impôt progressif (avec seulement 3% de déduction forfaitaire), et les cotisations sociales (jusqu’à 20,5 %).

Attention à la requalification en rémunération : maximum 5/3 du revenu cadastral

Si vous êtes propriétaire du local que vous louez à votre société : le montant du loyer ne peut pas dépasser 5/3 du revenu cadastral revalorisé (au prorata de la partie professionnelle du logement). Au-delà, la portion excédentaire sera requalifiée en rémunération (et perdra son avantage fiscal).

Pour les revenus 2025, le coefficient de revalorisation est de 5,63.

👉 Exemple chiffré :

• RC du logement : 1.000 €
• Quotité professionnelle : 20% → RC pro = 200 €
• Loyer maximum = 200 € × 5/3 × 5,63 = 1.876,67 € / an (pour 2025)

Quotité professionnelle : réaliste et prouvée

La part du logement réellement utilisée à des fins professionnelles détermine le seuil fiscal et les déductions admises. Cette quotité doit être objectivement justifiée, par exemple sur base de la superficie occupée (surface du bureau par rapport à la surface totale du logement).

💡 Conservez des documents pour justifier l’usage professionnel (plans, photos, preuves d’activité sur place…).

Location meublée ou non meublée ?

Location non meublée : entièrement taxé comme revenu immobilier

La société peut acheter et amortir le mobilier de bureau. La totalité du loyer versé par la société est considéré comme un revenu immobilier.

👉 Solution recommandée si la société équipe le bureau elle-même.

Location meublée : loyer scindé entre revenu immobilier et mobilier

Le loyer est scindé en deux parties :

• 60 % considérés comme revenu immobilier ;
• 40 % considérés comme revenu mobilier (soumis à un impôt de 30%, après déduction de 50% de frais forfaitaires).

Dans ce cas, la société ne peut plus acheter les meubles, car ils appartiennent au bailleur (le dirigeant). En revanche, cette solution permet d’augmenter le montant du loyer maximum (la limite s’applique uniquement sur la partie “immobilière”, donc 60% du montant du loyer).

👉 Solution recommandée si le bureau est déjà équipé.

Bail écrit et enregistré conseillé

Même si un bail verbal est légal, il est fortement conseillé de rédiger un bail écrit et de l’enregistrer pour renforcer la validité fiscale. L’enregistrement se fait facilement via MyRent et est payant : 0,2% du montant du loyer sur 10 ans en cas de bail à durée intéterminée (avec un minimum de 50 €).

👉 Exemple : Loyer annuel de 1.800 €.
Droits d’enregistrement = 1.800 € × 10 = 18.000 € → 18.000 € x 0,2% = 360 €

Travaux payés par la société : avantage locatif

Si la société finance des travaux d’aménagement (peinture, climatisation, isolation, revêtement de sol, électricité…), elle peut déduire ces dépenses.

Mais si ces travaux augmentent durablement la valeur du bien, leur coût peut être considéré comme un avantage locatif imposable pour le dirigeant (autrement dit, un loyer déguisé). La question à se poser : si le propriétaire était une tierce personne, est-ce que votre société payerait pour ces travaux sans rien en retour ?

👉 Si vous souhaitez plus de conseils pour gérer vos revenus de dirigeant d’entreprise, n’hésitez pas à contacter nos experts-comptables. 😀