La Société Immobilière en Belgique : Guide Complet

Dans cet article, nos experts-comptables vous expliquent le fonctionnement d’une société immobilière en Belgique.

Qu’est-ce qu’une société immobilière ?

🏢 Une société immobilière est une société dont l’activité est la gestion d’un ou de plusieurs immeubles. Ses revenus principaux sont issus de la location à des particuliers ou à des entreprises.

La société peut exister sous la forme d’une société anonyme (SA) ou d’une société à responsabilité limitée (SRL). Les autres formes de société ne sont pas interdites, mais sont rarement utilisées pour une société immobilière.

Pourquoi constituer une société immobilière ?

❗ Limitation des risques : Il est fréquent de créer une société immobilière pour scinder les activités opérationnelles et immobilières d’un groupe. Ainsi, le bâtiment est mis à l’abri d’éventuels problèmes financiers liés à l’activité d’exploitation. 

🤝 Transmission aisée : Constituer une société immobilière facilite la transmission d’un patrimoine au sein d’une famille ou à un tiers : les actions de la société peuvent faire l’objet d’une vente ou d’un don.

Comment est taxée une société immobilière ?

La TVA

Votre société a pour unique activité la location de bâtiments : elle est considérée comme un assujetti exonéré à la TVA. La société ne doit pas appliquer de TVA sur ses locations, mais elle n’a pas non plus droit à la déduction de la TVA sur ses achats.

⚠️ Les locations meublées ou accompagnées de services sont soumises à la TVA.

L’impôt des sociétés

En localisant ses bâtiments dans une société, le propriétaire perçoit les loyers au sein de la société et est donc taxé à l’impôt des sociétés.

L’impôt est calculé sur le loyer, duquel sont déduits les coûts d’entretien et de gestion du bâtiment, ainsi que les intérêts payés sur un éventuel emprunt.

⚠️ Si le bâtiment est loué principalement à des particuliers, il n’est fiscalement pas avantageux de le localiser dans une société : 

• Le propriétaire personne physique qui loue un bâtiment à un particulier est taxé sur le revenu cadastral et non pas sur le loyer.
• Le propriétaire société est d’office taxé sur les loyers réels perçus, peu importe que le locataire soit un particulier ou une entreprise.

Que faire si vous souhaitez vous séparer de l’immeuble ?

Vous êtes propriétaire d’une société immobilière et vous souhaitez vous séparer de l’immeuble, 2 options s’offrent à vous : vendre uniquement l’immeuble ou vendre les actions de la société. 

1. Vente de l’immeuble

La société vend l’immeuble de manière isolée. C’est elle qui encaisse le prix de vente et dégage éventuellement une plus-value.

Cette plus-value est taxée dans le chef de la société, à l’impôt des sociétés. 

Cependant, sous certaines conditions, la taxation peut être étalée dans le temps : au lieu de payer l’impôt en une fois l’année de la vente, le paiement d’impôt est étalé sur plusieurs années. La condition principale pour bénéficier de la taxation étalée est que la société doit réinvestir le montant de la plus-value dans un nouveau bien (qui ne doit pas nécessairement être un immeuble). 

Si le bâtiment cédé est neuf, c’est-à-dire s’il n’est pas occupé depuis plus de 2 ans, de la TVA s’applique à la vente. Sinon, ce sont des droits d’enregistrement qui seront réclamés à l’acheteur.

2. Vente des actions de la société

En tant qu’actionnaire, vous pouvez décider de revendre vos actions. Ainsi, la vente est réalisée entre vous, personne physique, et un acheteur. Ce n’est donc pas la société qui réalise éventuellement une plus-value, mais bien vous. 

Cette plus-value sur actions est actuellement non taxée, pour autant qu’elle relève de la gestion normale du patrimoine privé. 

⚠️ L’exonération d’impôt est aujourd’hui incertaine : le gouvernement Arizona souhaite taxer à 10% les plus-values sur actions qui dépassent un montant annuel de 10.000 €. Il prévoit cependant un tarif avantageux et progressif pour les actionnaires détenant au moins 20% des parts de la société.

👉 Si vous souhaitez plus de conseils pour gérer votre patrimoine immobilier, n’hésitez pas à contacter nos experts-comptables. 😀