Bij de btw-handelingen in België neemt de verkoop van een onroerend goed een bijzondere plaats in. Standaard valt een overdracht van onroerend goed onder de registratierechten. Onder bepaalde voorwaarden is het echter de btw die van toepassing is in plaats van de registratierechten. Begrijpen wanneer en hoe dit stelsel werkt, helpt je dure vergissingen te vermijden.

Samenvatting
  • Btw is alleen van toepassing op de verkoop van een nieuw gebouw of een gebouw dat daarmee gelijkgesteld wordt;
  • Een gebouw is nieuw tot en met 31 december van het 2e jaar na de eerste ingebruikname;
  • Het toepasselijke tarief bedraagt 21 %, met uitzondering van enkele gevallen (sociale woningbouw);
  • Het aanhorend terrein kan ook onder de btw vallen als aan drie cumulatieve voorwaarden is voldaan;
  • De formaliteiten verschillen naargelang de hoedanigheid van de verkoper: projectontwikkelaar of occasionele belastingplichtige.

 

Btw of registratierechten: wat is het verschil?

Wanneer je een onroerend goed verkoopt, kunnen twee fiscale stelsels van toepassing zijn. Enerzijds zijn de registratierechten van toepassing op de grote meerderheid van vastgoedtransacties. Anderzijds heeft de btw betrekking op nieuwe goederen in fiscale zin.

Voor de verkoper biedt het btw-stelsel een concreet voordeel: het maakt het mogelijk de btw te recupereren die vooraf werd betaald bij de bouw of verwerving van het gebouw. Zo draagt alleen de werkelijke winst effectief btw.

Goed om te weten
De registratierechten bedragen 12,5 % in Wallonië en Brussel, en 10 % in Vlaanderen. De btw bedraagt 21 %. Ondanks dit hogere tarief blijft het btw-stelsel voor de verkoper vaak voordelig dankzij het aftrekmechanisme.

 

Wat is een nieuw gebouw voor de btw?

Het begrip nieuw gebouw staat centraal bij de btw op de verkoop van een onroerend goed. Concreet blijft een gebouw nieuw tot en met 31 december van het tweede jaar na dat van de eerste ingebruikname of het eerste gebruik.

Voorbeeld

Een appartement wordt voor het eerst betrokken in april 2025. Het blijft nieuw tot en met 31 december 2027. Elke overdracht vóór die datum kan onder het btw-stelsel vallen.

 

Daarnaast kan een oud gebouw fiscaal opnieuw als “nieuw” worden beschouwd als het ingrijpende renovatiewerken heeft ondergaan. In dat geval zijn er twee situaties die het gelijkstellen aan een nieuw gebouw rechtvaardigen:

  • de werken wijzigen de structuur en de aard van het gebouw ingrijpend;
  • de kostprijs van de werken, exclusief btw en exclusief architecten- of ingenieurshonoraria, bedraagt ten minste 60 % van de verkoopwaarde van het gebouw na de werken.

 

Is het aanhorend terrein ook onderworpen aan btw?

Sinds 2011 kan het terrein dat aanhorigheid is van een nieuw gebouw eveneens onder de btw vallen. Daarvoor moeten echter drie voorwaarden gelijktijdig vervuld zijn:

  • het terrein is bouwgrond en het gebouw wordt verkocht met btw;
  • het terrein en het gebouw worden door dezelfde persoon verkocht;
  • de overdracht van het terrein en het gebouw gebeurt gelijktijdig.

Als aan één van deze voorwaarden niet voldaan is, blijft het terrein onderworpen aan registratierechten, ook al wordt het gebouw met btw verkocht.

 

Wie mag een gebouw met btw verkopen?

De hoedanigheid van de verkoper bepaalt welke verplichtingen gelden bij een btw-plichtige vastgoedverkoop. Er worden twee hoofdcategorieën onderscheiden.

 

De vastgoedpromotor

De vastgoedpromotor is een btw-plichtige wiens activiteit bestaat uit het bouwen of laten bouwen van gebouwen om ze door te verkopen. Voor hem vormt de verkoop van een nieuw gebouw een normale handeling, van rechtswege onderworpen aan btw. Hij geeft de belastbare grondslag aan in rooster 03 en de verschuldigde btw in rooster 54 van zijn periodieke btw-aangifte.

⚠️ Als de promotor niet verkoopt binnen de wettelijke termijnen, moet hij een onttrekking verrichten op de normale waarde van het gebouw en de btw op dat bedrag afdragen. In ruil daarvoor behoudt hij zijn recht op aftrek.

 

De occasionele belastingplichtige op optie

Een particulier of rechtspersoon die occasioneel een nieuw gebouw verkoopt, kan opteren voor het btw-stelsel. Deze optie is vaak interessant omdat ze het mogelijk maakt de btw te recupereren die werd betaald bij de bouw.

Concreet houdt deze procedure twee stappen in:

  • de koper informeren over de intentie om met btw te verkopen, in de eerste schriftelijke overeenkomst (compromis) en/of de notariële akte;
  • een specifieke aangifte 104.5 indienen bij het bevoegde taxatiekantoor, binnen de maand na de volledige opeisbaarheid van de btw.

📝 Belangrijk: sinds 1 januari 2025 is de voorafgaande aangifte 104.1 niet langer vereist. De vermelding in het compromis of de notariële akte volstaat om de optie te formaliseren.

Voorbeeld

Sophie koopt een nieuw appartement in januari 2023 en betrekt het voor het eerst in maart 2023. Ze moet om professionele redenen naar het buitenland verhuizen en verkoopt het appartement in oktober 2024 voor 280.000 €. Het gebouw is nog steeds nieuw (termijn vervalt op 31/12/2025). Sophie opteert voor het btw-stelsel. Ze draagt 58.800 € btw af (21 % × 280.000 €), maar recupereert de btw die ze bij haar oorspronkelijke aankoop had betaald. In de praktijk is alleen het verschil tussen de geïnde btw en de aftrekbare btw effectief verschuldigd.

 

Welk btw-tarief geldt bij de verkoop van een gebouw?

Het gewone tarief bedraagt 21 % bij de btw-plichtige vastgoedverkoop. Toch bestaan er verlaagde tarieven in specifieke gevallen.

SituatieBtw-tarief
Verkoop van een standaard nieuwbouwgebouw21 %
Aankoop bij een OCMW (sociale huisvesting)12 %
Aankoop bij een erkende regionale huisvestingsmaatschappij6 %
Wist je dat?
De btw wordt berekend op de normale constructiewaarde, dat wil zeggen de marktprijs van het gebouw onder normale mededingingsvoorwaarden. Als de werkelijke verkoopprijs lager ligt dan die normale waarde, wordt de btw toch op die laatste berekend.

 

Welke formaliteiten gelden na de verkoop?

Ongeacht de hoedanigheid van de verkoper verloopt de aangifte van een btw-plichtige vastgoedverkoop via een specifieke aangifte, los van de gebruikelijke periodieke btw-aangifte. De verkoper moet deze aangifte 104.5 indienen binnen de maand na de volledige opeisbaarheid van de btw, dus na ontvangst van de laatste betaling of uiterlijk na de levering van het goed.

Het is dan ook onmisbaar om deze termijnen vooraf in te plannen om boetes te vermijden. Bij laattijdige indiening riskeert de verkoper de verschuldigde belasting, verhoogd met een boete die kan oplopen tot het dubbele van de btw, alsook maandelijkse nalatigheidsintresten.

 

Heb je een vastgoedproject of vragen over de btw die op jouw situatie van toepassing is? Maak een afspraak (gratis) met onze experts, zij helpen je graag verder 💬