Belastingen
| Zelfstandige
- Privéverhuur: een voordelige belastbare grondslag
- Professionele verhuur: belasting op de werkelijke huurinkomsten
- Gemeubileerde verhuur: twee soorten inkomsten aan te geven
- Wat verandert de Arizona-hervorming voor verhuurders?
BILLY, de nummer 1 alles-in-één oplossing voor zelfstandigen
Afspraak makenBelasting op huurinkomsten: hoeveel belasting betaal je op je huur?
Ben je eigenaar en verhuur je een pand? Huurinkomsten behoren tot de onroerende inkomsten die onderworpen zijn aan de PB. De belasting ervan volgt precieze regels en hangt vooral af van het gebruik dat de huurder van het pand maakt. Het toepasselijke stelsel verschilt naargelang de verhuur privé of professioneel is, gemeubileerd of niet, … We leggen je alles uit.
- De belastbare grondslag voor privéverhuur is gebaseerd op het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 %, en niet op de werkelijk ontvangen huur;
- Bij professionele verhuur belast de fiscale administratie de werkelijke huurinkomsten, verminderd met een kostenforfait van 40 %;
- Gemeubileerde verhuur genereert twee soorten inkomsten: onroerend en roerend, elk afzonderlijk belast;
- Vanaf aanslagjaar 2026 (inkomsten 2025) is de aftrek van gewone leningsrente op verhuurde panden afgeschaft;
- De herkwalificatie van huur als beroepsinkomen kan de belastingrekening aanzienlijk verzwaren.
Privéverhuur: een voordelige belastbare grondslag
Verhuur je je pand aan een particulier die het uitsluitend privé bewoont? In dat geval is de belasting op huurinkomsten niet gebaseerd op de werkelijk ontvangen huur. De fiscale administratie berekent de belasting op het geïndexeerde kadastraal inkomen (KI), verhoogd met 40 %.
Het kadastraal inkomen is een fictieve waarde die de FOD Financiën aan elk onroerend goed toekent. Het stemt overeen met een schatting van de netto huurwaarde van 1975, jaarlijks aangepast via een indexeringscoëfficiënt. Voor het inkomstenjaar 2025 bedraagt die coëfficiënt 2,2446; voor 2026 is dat 2,3000.
De berekeningsformule is de volgende:
Niet-geïndexeerd KI x indexeringscoëfficiënt x 1,4.
Dit bedrag wordt bij je overige inkomsten gevoegd en is vervolgens onderworpen aan de progressieve tarieven van de PB (tussen 25 % en 50 %).
Voorbeeld
Je bent eigenaar van een appartement met een niet-geïndexeerd KI van 900 €. Je verhuurt het aan een gezin voor 800 € per maand (9.600 €/jaar).
- Belastbare grondslag (inkomsten 2025): 900 € x 2,2446 x 1,4 = 2.828,20 €
- Geschatte belasting (tarief van 40 %): ongeveer 1.131 €/jaar
Zonder dit stelsel zou de belasting betrekking hebben op 9.600 € werkelijke huurinkomsten, wat een veel zwaardere fiscale last betekent. Dit mechanisme stimuleert privéverhuur bewust.
Goed om te weten
Ook als je je tweede pand niet verhuurt, moet je het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 %, aangeven. Het principe is identiek: het KI vormt de belastbare grondslag, of het pand nu bewoond is of niet. Alleen je eigen en enige woning is vrijgesteld van federale PB.
Ook als je je tweede pand niet verhuurt, moet je het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 %, aangeven. Het principe is identiek: het KI vormt de belastbare grondslag, of het pand nu bewoond is of niet. Alleen je eigen en enige woning is vrijgesteld van federale PB.
Verhuur je een deel van je eigen woning?
Als je slechts een deel van je eigen woning verhuurt, past de fiscale administratie het kadastraal-inkomenstelsel toe op het overeenkomstige gedeelte van het pand. Je geeft dus enkel het aandeel van het KI aan dat overeenstemt met de verhuurde oppervlakte.
Voorbeeld
Je verhuurt de bovenste verdieping van je drieverdiepingswoning aan een particulier voor 750 €/maand. Het niet-geïndexeerde KI van je woning bedraagt 2.000 €. Je geeft aan bij code 106: 2.000 € / 3 = 666,67 € niet-geïndexeerd KI. Alleen dit gedeelte maakt deel uit van de belastbare grondslag.
Professionele verhuur: belasting op de werkelijke huurinkomsten
De situatie verandert drastisch wanneer je huurder het pand voor professionele doeleinden gebruikt. Dat is met name het geval wanneer je huurder, zelfstandige of vennootschap, de huur als beroepskosten aftrekt. In dat geval is de belasting op huurinkomsten gebaseerd op de werkelijk ontvangen huur, verminderd met een kostenforfait van 40 %.
Een bijzondere regel geldt wanneer je tegelijk eigenaar van het pand én bestuurder van de huurvennootschap bent: de huur is dan beperkt tot 2/3 van het geherwaardeerde kadastraal inkomen (KI x herwaarderingscoëfficiënt). Alles wat dit plafond overschrijdt, wordt in jouw hoofde geherkwalificeerd als beroepsinkomen, met een aanzienlijk zwaardere belastingdruk tot gevolg.
Voorbeelden
Professionele verhuur met een huur van 1.000 €/maand:
- Bruto jaarhuur: 12.000 €
- Forfaitaire aftrek (40 %): 4.800 €
- Netto belastbare grondslag: 7.200 €
- Geschatte belasting (tarief van 45 %): ongeveer 3.240 €
Ter vergelijking met privéverhuur van hetzelfde pand (KI van 900 €): grondslag van 2.828 €, belasting van ongeveer 1.131 €. Het verschil is aanzienlijk.
Goed om te weten
Bij gemengd gebruik vermeld je de verdeling expliciet in de huurovereenkomst en laat je die registreren. Het privégedeelte blijft belast op het KI, het professionele gedeelte op de werkelijke huur. Zonder die vermelding behandelt de fiscale administratie het volledige pand als een professionele verhuur: je verliest het voordeel van het kadastraal inkomen op het geheel.
Bij gemengd gebruik vermeld je de verdeling expliciet in de huurovereenkomst en laat je die registreren. Het privégedeelte blijft belast op het KI, het professionele gedeelte op de werkelijke huur. Zonder die vermelding behandelt de fiscale administratie het volledige pand als een professionele verhuur: je verliest het voordeel van het kadastraal inkomen op het geheel.
Gemeubileerde verhuur: twee soorten inkomsten aan te geven
Verhuur je een pand met meubilair? Dan wordt de huur opgesplitst in twee componenten:
- Het onroerende gedeelte, belast volgens de hierboven beschreven regels;
- Het roerende gedeelte, dat overeenstemt met de verhuur van het meubilair.
Standaard wordt 40 % van de totale huur beschouwd als verhuur van roerende goederen, tenzij het contract anders vermeldt. Op dit gedeelte trek je 50 % forfaitaire kosten af. Het saldo is onderworpen aan een roerende voorheffing van 30 %.
Concreet bedraagt het effectieve tarief op het totale roerende gedeelte van de huur 15 % (40 % x 50 % x 30 %). Dit stelsel levert een iets hogere belasting op dan ongemeubileerde verhuur, maar rechtvaardigt doorgaans een hogere huurprijs.
Opgelet
Bied je extra diensten aan of verhuur je op korte termijn via een platform zoals Airbnb? Dan gelden specifieke fiscale regels voor dit type verhuur. Raadpleeg ons artikel over Airbnb-verhuur en de fiscaliteit van kortetermijnverhuur.
Bied je extra diensten aan of verhuur je op korte termijn via een platform zoals Airbnb? Dan gelden specifieke fiscale regels voor dit type verhuur. Raadpleeg ons artikel over Airbnb-verhuur en de fiscaliteit van kortetermijnverhuur.
Wat verandert de Arizona-hervorming voor verhuurders?
Het Arizona-regeerakkoord introduceert een concrete wijziging voor eigenaars die een krediet hebben afgesloten om hun verhuurpand te financieren. Vanaf aanslagjaar 2026 (inkomsten 2025) is de aftrekbaarheid van gewone leningsrente afgeschaft voor panden die niet je eigen woning zijn. Vroeger verminderden deze intresten je belastbare grondslag.
In de praktijk verzwaart deze afschaffing de belastingrekening van veel verhuurders. Voor een eigenaar die een krediet aflost met 3.000 € aan jaarlijkse intresten, kan de extra belastinglast oplopen tot 1.200 à 1.500 € afhankelijk van zijn belastingschijf.
Voorbeeld
Sophie bezit een verhuurd appartement met een niet-geïndexeerd KI van 900 €. Ze verhuurt het aan een particulier en heeft een hypothecair krediet afgesloten voor de aankoop ervan.
- Belastbaar onroerend inkomen (inkomsten 2024): 900 € x 2,1763 x 1,4 = 2.742 €
- In 2024 betaalde kredietintresten: 2.500 €
- Belastbare grondslag na aftrek van de intresten: 2.742 € – 2.500 € = 242 €
Vanaf aanslagjaar 2026 (inkomsten 2025) kan Sophie deze intresten niet meer aftrekken. Haar belastbare grondslag stijgt van 242 € naar 2.742 €. Bij een tarief van 45 % betekent dit ongeveer 1.125 € extra belasting per jaar op hetzelfde pand.
Wordt vervolgd
De belasting op werkelijke huurinkomsten voor privéverhuur werd besproken tijdens de Arizona-onderhandelingen, maar is uiteindelijk niet opgenomen in de definitieve tekst. Het huidige systeem op basis van het kadastraal inkomen blijft dus van kracht voor privéverhuur. Dit onderwerp duikt echter regelmatig op in politieke discussies: een hervorming in die richting blijft op middellange termijn mogelijk.
De belasting op werkelijke huurinkomsten voor privéverhuur werd besproken tijdens de Arizona-onderhandelingen, maar is uiteindelijk niet opgenomen in de definitieve tekst. Het huidige systeem op basis van het kadastraal inkomen blijft dus van kracht voor privéverhuur. Dit onderwerp duikt echter regelmatig op in politieke discussies: een hervorming in die richting blijft op middellange termijn mogelijk.
Samenvatting: welk stelsel is op jouw situatie van toepassing?
De belasting op huurinkomsten varieert naargelang vele parameters. De onderstaande tabel geeft een overzicht van de belangrijkste stelsels die in dit artikel aan bod komen.
| Situatie | Belastbare grondslag | Tarief |
|---|---|---|
| Private verhuur | Geïndexeerd KI x 1,4 | Progressieve tarieven PB |
| Gedeeltelijke verhuur van uw woning | Beroepsmatig percentage van het geïndexeerd KI x 1,4 | Progressieve tarieven PB |
| Professionele verhuur | Brutohuur - 40% forfaitaire kosten | Progressieve tarieven PB |
| Professionele huur die 2/3 van het herwaardeeerde KI overschrijdt (bestuurder-eigenaar) | Overschot geherkwalificeerd als beroepsinkomen | Progressieve tarieven PB |
| Gemeubileerde verhuur (privaat) | Onroerend inkomen: geïndexeerd KI x 1,4 Roerend inkomen: 40% van de huur na aftrek van 50% forfaitaire kosten | Onroerend inkomen: progressieve tarieven PB Roerend inkomen: 30% |
| Gemeubileerde verhuur (professioneel) | Onroerend inkomen: 60% van de huur - 40% forfaitaire kosten Roerend inkomen: 40% van de huur - 50% forfaitaire kosten | Onroerend inkomen: progressieve tarieven PB Roerend inkomen: 30% |
Let op
Als je meerdere panden koopt om ze te renoveren en stelselmatig te verhuren, telkens met een lening, zou de fiscale administratie kunnen oordelen dat het om een beroepsactiviteit gaat. De winst uit die activiteit zou dan aan de PB worden onderworpen en aan sociale bijdragen. De fiscale last kan dan aanzienlijk zwaarder worden.
Als je meerdere panden koopt om ze te renoveren en stelselmatig te verhuren, telkens met een lening, zou de fiscale administratie kunnen oordelen dat het om een beroepsactiviteit gaat. De winst uit die activiteit zou dan aan de PB worden onderworpen en aan sociale bijdragen. De fiscale last kan dan aanzienlijk zwaarder worden.
Onze erkende boekhouders begeleiden zelfstandige eigenaars bij de optimalisatie van hun fiscale situatie. Maak een (gratis) afspraak met onze experts, zij analyseren jouw situatie samen met jou. 💬
