Belastingen op gemeubileerde verhuur in België : complete gids

In dit artikel leggen onze accountants uit wat de fiscale gevolgen zijn van een gemeubileerde verhuur in België.

Wat is een gemeubileerde verhuur?

Een gemeubileerde verhuur houdt in dat een onroerend goed (appartement, huis, kamer, studio…) ter beschikking wordt gesteld, samen met voldoende meubilair om onmiddellijke bewoning mogelijk te maken. De huurder hoeft dus geen eigen meubels mee te brengen om er te kunnen wonen.

Het “gemeubileerde” karakter hangt af van de aanwezige uitrusting: bedden, tafels, stoelen, kasten, basis huishoudtoestellen… Er bestaat geen officiële lijst, maar het idee is dat de woning functioneel is vanaf de sleuteloverdracht.

Gemeubileerde verhuren komen vaak voor bij studentenkamers, vakantiewoningen en appartementen die ter beschikking worden gesteld van werknemers van bedrijven.

Moet de huurprijs btw bevatten?

Onroerende verhuur is in principe niet aan btw onderworpen, zelfs niet wanneer het om een gemeubileerde verhuur gaat.

👉 Voorbeelden van verhuur zonder btw: een appartement, een huis, een studentenkamer, een vakantiewoning.

De verhuurder wordt in dat geval beschouwd als niet-btw-plichtig.

Er bestaan uitzonderingen: bepaalde verhuren zijn wel aan btw onderworpen. De verhuurder wordt dan beschouwd als btw-plichtig. U bent dan verplicht om periodieke btw-aangiften in te dienen.

👉 Voorbeelden van verhuur met btw:

• Verhuur met diensten (bijvoorbeeld regelmatige schoonmaak, levering van linnengoed, receptie, ontbijt)
• Verhuur van gemeubileerde kamers in een hotel of motel
• Verhuur van een gemeubileerde zaal
• Verhuur van garages
• Verhuur van opslagruimtes voor meubels

⚠️ Als uw verhuur aan btw is onderworpen, moet u een factuur opmaken met 21% btw. U kunt ook de btw terugvorderen die u op uw aankopen betaalt, op voorwaarde dat deze aankopen verband houden met uw verhuuractiviteit.

Hoe worden de inkomsten belast?

In de praktijk wordt er onderscheid gemaakt tussen twee soorten inkomsten:

• Onroerende inkomsten: voor het onroerende deel wordt de eigenaar belast op het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40% (dezelfde regel als voor ongemeubileerde verhuur aan particulieren).
• Roerende inkomsten: het deel van de huurprijs dat betrekking heeft op het meubilair wordt beschouwd als een roerend inkomen dat afzonderlijk wordt belast aan 30%, na een forfaitaire kostenaftrek van 50% (onder andere voor onderhoudskosten).

Als het contract geen detail vermeldt, past de fiscus een forfaitaire verhouding toe: meestal wordt 40% van de totale huurprijs geacht betrekking te hebben op het meubilair.

👉 Voorbeeld: U verhuurt voor 750 €/maand de gemeubileerde bovenverdieping van uw drielaagse huis aan een particulier. Het kadastraal inkomen bedraagt 2000 €, waarvan 666,67 € betrekking heeft op de verhuurde verdieping. Stel dat uw beroepsinkomsten worden belast aan het marginaal tarief van 45%.

Belasting voor het onroerend deel: 666,67 € x 1,4 x 45% = 514 €

Belasting voor het roerend deel: [(750 € x 12 x 40%) – (750 € x 12 x 40% x 50%)] x 30% = 540 €

Uw verhuur levert u een netto-inkomen op, exclusief kosten, van 12 x 750 € – 514 € – 540 €, oftewel 7946 €/jaar.

💡 Als de huurder het goed gebruikt voor beroepsdoeleinden (bijvoorbeeld een vennootschap die een gemeubileerd appartement huurt voor een werknemer), wordt de belasting berekend op basis van de werkelijk ontvangen huur en niet op het kadastraal inkomen. Het huurbedrag, verminderd met de kosten, wordt toegevoegd aan uw inkomsten en belast tegen het marginaal tarief van de personenbelasting.

👉 Wilt u meer advies over het beheer en de verhuur van uw vastgoed, aarzel dan niet om onze accountants te contacteren. 😀