Veel bestuurders zijn eigenaar van het pand waar hun eigen vennootschap haar activiteit uitoefent. In dat geval betaalt de vennootschap huur aan haar bestuurder. Deze situatie brengt een fiscaal risico met zich mee dat je goed moet begrijpen om het te kunnen anticiperen.

Samenvatting
  • De huur die de vennootschap aan haar bestuurder betaalt, wordt belast als onroerend inkomen, onder voordelige voorwaarden;
  • Als het pand gemeubileerd is, wordt een deel van de huur behandeld als roerend inkomen;
  • Boven een bepaald plafond wordt het overschot geherkwalificeerd als beroepsinkomen;
  • Dit plafond bedraagt 5/3 van het gerevaloriseerde kadastraal inkomen;
  • Een schriftelijke en geregistreerde huurovereenkomst blijft sterk aanbevolen om de operatie te beveiligen.

 

Huur van een vennootschapsbestuurder: waar hebben we het precies over?

Je bent eigenaar van een onroerend goed en je vennootschap gebruikt het, geheel of gedeeltelijk, voor haar activiteit. In die situatie kan ze je huur betalen als vergoeding voor dat gebruik.

Dit mechanisme verschilt van de terugbetaling van kosten die van toepassing is op een thuiskantoor. Hier vergoedt de vennootschap geen aandeel in je werkelijke kosten. Ze betaalt je een vast bedrag voor het gebruik van het pand, zoals ze dat bij een externe eigenaar zou doen.

Deze huur blijft aftrekbaar in hoofde van de vennootschap, net als een klassieke beroepshuur. De centrale vraag betreft echter de belasting van dit inkomen in jouw hoofde, als bestuurder.

 

Hoe wordt de huur die je van je vennootschap ontvangt belast?

Ongemeubieerde verhuur

Dit is doorgaans de gekozen optie: je verhuurt een ongemeubieerd pand. Je vennootschap kan het meubilair aankopen en als beroepskosten aftrekken.

In dat geval bestaan je inkomsten uitsluitend uit onroerende inkomsten.

Onroerende inkomsten worden belast tegen het progressief tarief van de personenbelasting, na een forfaitaire aftrek van 40%. Ze zijn niet onderworpen aan sociale bijdragen.

Voor jouw informatie
Als je je pand verhuurt aan een derde voor privégebruik, worden je onroerende inkomsten niet belast op basis van de ontvangen huur, maar op basis van het kadastraal inkomen.

 

Gemeubileerde verhuur

In dat geval kan de vennootschap het meubilair niet meer aankopen, omdat het eigendom is van de verhuurder (de bestuurder).

De huur wordt opgesplitst in twee delen, tenzij in de overeenkomst uitdrukkelijk een andere verdeling is vastgelegd:

  • 60% beschouwd als onroerend inkomen;
  • 40% beschouwd als roerend inkomen.

Het roerende deel is onderworpen aan een belasting van 30%, na aftrek van 50% forfaitaire kosten.

 

Het fiscale risico: herkwalificatie als beroepsinkomen

De fiscale administratie begrenst de huur van een bestuurder aan zijn vennootschap strikt om te vermijden dat die een klassieke bezoldiging vervangt, die fiscaal minder voordelig is.

Het onroerende deel van de huur mag niet meer bedragen dan 5/3 van het gerevaloriseerde kadastraal inkomen van het pand. Dit gerevaloriseerd kadastraal inkomen wordt verkregen door het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen te vermenigvuldigen met een herwaarderingscoëfficiënt, die jaarlijks wordt aangepast. Voor de inkomsten van 2026 bedraagt de coëfficiënt 5,75.

Cijfervoorbeeld:
  • KI van de woning: 1.000 €
  • Maximale huur = 1.000 € × 5/3 × 5,75 = 9.583,33 € per jaar (voor 2026)

Boven dit plafond verliest het overschot zijn statuut van onroerend inkomen. Het wordt geherkwalificeerd als beroepsinkomen, onderworpen aan het progressief belastingtarief en aan de sociale bijdragen van de bestuurder.

⚠️ Een herkwalificatie verzwaart de fiscale rekening van de bestuurder dus aanzienlijk. In tegenstelling tot een onroerend inkomen draagt een beroepsinkomen, bovenop de progressieve belasting, sociale bijdragen die kunnen oplopen tot 20,5%.

Voorbeeld:

Een bestuurder verhuurt aan zijn vennootschap een gebouw met een kadastraal inkomen van 2.000 €. Met een herwaarderingscoëfficiënt van 5,75 bedraagt het jaarlijkse plafond 19.167 € (2.000 x 5,75 x 5/3). Als zijn vennootschap hem een huur van 1.700 € per maand betaalt, of 20.400 € per jaar, wordt het overschot van 1.233 € geherkwalificeerd als beroepsinkomen.

 

Hoe beveilig je de huur als vennootschapsbestuurder?

Stel een schriftelijke huurovereenkomst op en laat die registreren, ook voor een bescheiden bedrag. Dit document legt de verdeling tussen het onroerende en het roerende deel vast, evenals het exacte overeengekomen huurbedrag. Dat maakt het een stuk eenvoudiger bij een fiscale controle.

De registratie verloopt eenvoudig via MyRent en is betalend: 0,2% van het huurbedrag over 10 jaar bij een huurovereenkomst van onbepaalde duur (met een minimum van 50 €).

Controleer elk jaar of je huur onder het wettelijk plafond blijft, want de herwaarderingscoëfficiënt wijzigt regelmatig!

 

Heb je hulp nodig bij het bepalen of controleren van je huur als vennootschapsbestuurder? Maak een (gratis) afspraak met onze experts, ze bekijken je situatie graag met je 💬